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外国の機関投資家の不動産投資、”爆買い”は禁止!個人投資家こそベトナムに注目するべき!@ベトナム・ハノイで不動産投資

シンチャオ、こんにちは!

今回は、個人投資家がベトナム不動産市場に注目すべき理由を説明していきたいと思います。タイやフィリピン、カンボジア、マレーシアなどの東南アジア諸国は外国人投資家をターゲットに新たなプロジェクトを立ち上げている傾向があるようですが、ベトナムはどうなのでしょうか。
 

外国の機関投資家は購入を許されていない

ベトナムでは、外国人は集合住宅、マンション1棟については30%まで、低層マンションであれば10%までしか購入、所有できないと法律で定められています。そのうえ、外国法人、機関投資家は購入を許されていません。

近年、日本の不動産市場では東京・首都圏を中心に中国の機関投資家による”爆買い”の影響もあり、東京都心のマンション市場は供給が増えています。

東京都心の不動産を目がけて中国などの投資マネーが押し寄せ、爆買いに走っている。外資系法人による日本の不動産取得額は、2014年は過去最高の9817億円にのぼった。これは国内すべての不動産取引の2割を占める。
(J-CASTニュースより http://www.j-cast.com/tv/2015/12/04252342.html)

しかし、ベトナムでは外国の機関投資家が押し寄せ、不動産を爆買いするということは禁止されているためこういったことは起こり得ないのです。

個人投資家の新たな投資先として注目

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(ハノイでも有名な高層マンション「Calidas Landmark  72」 こちらの物件は入居者のうち韓国人が約60%、日本人が20~30%の割合だそうです。)
 
ベトナムでは外国人による不動産投資が2015年7月から「改正住宅法」によって実質解禁されたばかりです。

現在、マンションなどを購入する中心は現地のベトナム人の富裕層です。首都ハノイでは人口増が続いており、現在約709万人の人口は、2030年には900~920万人、そして2050年には1,080万人まで増えると予測されています。すでに「ベトナム人が不動産を購入して、売却、貸して、借りる」という流れの投機目的ではない、実需マーケットがすでに確立しているうえ、今後のマーケットの成長が見込めます。

つまり、人口増やそれに伴う経済成長、所得の拡大に比例して不動産市場の成長が予測されます。個人投資家の方は、こういった市場の特性を理解したうえで投資を検討してみてはいかがでしょうか。

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ベトナムで不動産を契約するときの代表的なトラブル、その防止策@ベトナム・ハノイで不動産投資

シンチャオ、こんにちは!

今回はベトナムで不動産の契約時などに起こりうるトラブルについてまとめてみます。

トラブルはある?

ベトナムで多くのサービスアパートメントを販売しているディベロッパーの一つ、Lancasterに聞き取り調査をしたところ、契約時に今までトラブルはないそうです。トラブルがあるとしても、買主の賃貸に関すること(家賃の延納など)やオーナーそれぞれの問題なので関わっていないとの回答でした。

ベトナムで不動産物件を購入、賃貸契約等をする際には様々な条件をディベロッパーと確認していき、相互に納得した上で契約となるので、契約時のトラブルは起こりにくいです。

代表的なトラブルとは?

賃貸物件での買主の家賃の滞納など支払い、お金に関するトラブルが代表的なトラブルです。その他にもディベロッパーによる物件の譲渡時期の遅れ、物件完成後のクオリティが異常な場合だったときなどに顧客とディベロッパーとの間で紛争になる場合があります。

ベトナムでは物件に何か欠陥があった場合、売主側が費用を負担し補修しなければならない「瑕疵担保責任」が定められています。そういった部分ではトラブルは起こりにくいでしょう。(瑕疵担保責任について詳しくはこちら)

また、物件購入後や入居後のオーナーとのトラブルは十分起こり得ることです。オーナーやディベロッパーのトラブル対応が迅速に行われるかは、物件の形態によっても変わってくるでしょう。例えば、個人オーナーが貸し出している「ローカルアパート」とアパート全体を貸し出している「サービスアパート」では、トラブル時の対応に差がでてくることが考えられます
もしトラブルが起きた際には、弊社も何かしらの形で一役買えるようコミュニケーションを積極的に取り、情報の提供、共有などのサポートができたら幸いです。そのためにも、ベトナム・ハノイで認知度が高まるよう積極的な情報発信を続けていきます。

 

トラブル防止のために

トラブル防止のために、一番重要になってくるのが物件を契約する際、買主はあらゆる紛争を避けるためにディベロッパーと話し合いを重ねながら、契約におけるすべての条件を一つ一つ調べていく必要があります。契約時は慎重に一つ一つの条件を読んで理解し、納得した上で契約を結ぶ必要があります。

契約時に、物件の支払い金額とその期限を必ず確認しお互いが了承するまで契約はしないようにするのが重要です。もし、買主側が支払いに関して納得がいかない場合、売主側は基本的に値下げはしませんが、支払い期限を延ばすことは可能です。契約前の物件の視察、条件の確認など段階を踏んで契約することが肝要です。

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ベトナムで物件を所有する際に知っておきたい保証制度「瑕疵担保(かしたんぽ)責任」を解説 @ベトナム・ハノイで不動産投資

シンチャオ、こんにちは!

今回はベトナムの不動産物件の保証について、「瑕疵担保責任」の説明をしていきます。

「瑕疵担保責任」とは?

「瑕疵担保責任」(かしたんぽせきにん)と言われても、ピンとこない方も多いと思うのでまずは百科事典での説明を引用します。

売買などの有償契約において,その目的物件に,一般の人では簡単に発見できないような瑕疵 (欠陥) があった場合,売主などの引渡し義務者が,買主などの権利者に対して負わねばならない担保責任のこと。      -出典ブリタニカ国際大百科事典 小項目事典 より-

もう少し詳しく説明すると、「瑕疵担保責任」というのは物件引渡し後の一定の期間内に、対象物件に何か不具合が発生した場合、売主が補修費用を負担しなければならないというものです。不具合の箇所によっては、期間が長期にわたる(2年〜10年)ものもありますので、その間に売主が倒産してしまったら、それ以降の瑕疵担保期間はどうするのかということです。

ベトナムで物件を購入する際には、 売主が倒産しても影響のない第三者機関(保険会社等)が残存期間について保証するのかどうか、売主と第三者機関が保険契約をしているのかといったところを確認する必要があります。

住宅の保証期間はどれくらい?

日本における瑕疵担保責任とは異なりますが、建設法などの法律により担保する期間が定められています。ベトナムでの住宅の保証期間は建設の法律の規定に基づき60ヶ月(5年間)です。

ただし「サービスアパートメント」など、予め家具等の設備が備えられている設備に対しての保証は物件によって変わってくるのですが、約1年間としている所が多いです。

担保期間中の売主倒産のリスクは担保される?

もしも瑕疵担保期間中に売主の会社が倒産した場合、どうなるのでしょうか?

結論から言いますと、売主倒産のリスクは保険会社などの第三者機関によって一般的に保証されます。それは売り手と買い手の間の契約において指定された期間によります。もし売り主による特定の期間の知らせがあれば保証されますが、その期間後であれば保証されません。売り主倒産の場合、買主にその旨が告知されその後で売り主は第三機関を探すことになります。

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現地の銀行で外国人はローンを組めるの?ベトナムへの送金方法@ベトナム・ハノイで不動産投資

シンチャオ、こんにちは!

今回は、ベトナムで外国人が不動産物件を購入する際、ローンは組めるのかという疑問に答えていきます。

現状ではローンを組むのは難しい

ベトナムの大手金融機関に聞き取り調査をした所、「ベトナムで外国人が住宅ローンが組めるとは思わない。もし可能であれば、その時は申込者の適格性を確かめるため多くの情報と資料が要求されるだろう。」との回答。別の金融機関では「今まで物件購入の際に外国人が住宅ローンを組んだ例がない。 難しいだろう」との回答でした。

やはり、外国人が住宅ローンをベトナム現地の銀行と組むのは相当難しいようです。もしローンを組むのならベトナムの銀行で組むことになるので当然ですがベトナムに住んでいることが前提になります。現状では日本人がローンを組むことは難しいようです。

ベトナム人の名義でローンを借り、借りる本人は利子などを含めての返済を仲介人のベトナム人にしてもらい、そのベトナム人が銀行に返済することも法律上は可能です。しかしその場合、双方ともに大学卒業していなければならなかったり、代理人のベトナム人に多くの書類の提出が求められます。様々な条件が課せられるため、この方法でローンを借りるのは、代理人とのトラブル等も予想されますしあまり勧められるものではないです。

日本の銀行でローンを組みベトナムの口座に送金は可能

前述のように、外国人が住宅ローンをベトナムの銀行と組むことは相当難しいです。ただし、ベトナムに居住していなくてもベトナムの銀行口座を開設することはできます。(銀行口座の開設方法について詳しくはこちら)
外国人はそれぞれの国の銀行で住宅ローンを組むことができ、ベトナムで開設した口座へ送金することができます。現状、ベトナムでの不動産投資を検討されている方がローンを組む場合、こちらの方法をとるのが現実的な選択肢となるでしょう。

将来的にはローンを組めるようになる?

将来的に法律が明確になればローンを組めるようになる可能性が出てくるでしょう。その時は、顧客の収入や不動産を購入する目的などが考慮され、ローンの審査が行われることが予想されます。

D吉村のハイランズ日記#9 ハイランズのサッカー大会で出会った友人の地元に誘われたので、行ってみたの巻 友人のやりたかったことをいっちょ手伝いしてやろう編

シンチャオ、カックベン。

 

どうもみなさん、

大分からハノイに来ている

D吉村です。

 

そうそして私は

 

D吉村です。

 

さて、みなさん最近のハノイはとても寒いですね。

そんな時は、シティービューカフェ3階のハイランズで朗らかにゆっくりコーヒーでも…!

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ぼくが待っています。

 

気を取り直して、

前回の投稿では、Viet Anhさんとの出会いをお話ししました。

 

前回の続き…

Viet Anhさんがハイランズに来た理由とは・・・。

 

彼が来たことを知り、

(なんでだろう)と思いながら仕事をしていたところ、

マネージャーのランさんに呼ばれました。

ランさん「カズ!彼が呼んでるわよ!」

 

キッチンから抜け出して、Viet Anhさんのところに行くと、

Viet Anhさん「カズ、お願いがあるんや。」

 

・・・

 

彼の説明を聞いてみると、

彼のホームタウンで、Viet Anhさん主催の子供たち向けイベントを催すらしく、

そこで、僕が日本人ゲストとして呼ばれたのです。

そのイベントは、子供たちの英語力を上げることが目的らしく、

せっかく日本人がいるから、英語で何か話してほしいと言われました。

面白そうだったので、

D「Why not?」

即決です。

 

その週の土曜日、出発当日の朝、

Viet Anhさんと会い、

出発前の腹ごしらえとしてフォーを食べ、「おいしいな」と言い、

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いざ出発です。

 

バイクで1時間近く、ハノイの市街地から少し外れたところにViet Anhさんの故郷、

チュオン村(Chuong村)がありました。

緑いっぱいで静かなチュオン村は、数年前にハノイ市と合併したそうです。

そして、この村はベトナムの象徴と言っても過言ではない、

伝統の麦わら帽子、三角の形をしている、「ノンラー」数多く生産されていることで有名なんだそう。

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ちなみに「ノンラー」という帽子の名前は知らなかった。

 

さて、続きを書きたいところですが、

もうそろそろでバイトの時間がやってきたので、ここでお別れしたいと思います。

次回はイベントで起きたこととかを書きたいと思います。

つづきをお楽しみに!

 

ではみなさんまた会いましょう!

「頑張るぞい!」

 

 

僕が働いているハイランズ↓

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ホアンキエム湖の北側のシティービューカフェ3階のハイランズです!

 

ぼくが働くのはあと何日だろう?

残り僅かになりました、楽しんで働こう。

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ベトナムのマンション物件は割安!マンション投資が有望な理由 @ベトナム・ハノイで不動産投資

シンチャオ、こんにちは!
ベトナムが不動産投資先として注目されている大きな理由として、2015年7月の「改正住宅法」の施工によって外国人の不動産購入条件が大幅に緩和されたことがあります。(改正住宅法について詳しくはこちらの記事で)
その中でも、投資先として有力なのがハノイでは街中の至る所で新規建設が進められている高層マンションです。
外国人の場合、分譲マンションは1棟につき全戸数の30%までという所有制限が設けられてはいますが、例えばマンションの部屋を購入して貸し出し賃貸物件として家賃収入を得ることが可能です。

今はベトナムのマンション物件が割安で購入できるチャンス

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(オフィス近くで建設中の高層サービスアパート物件「Somerset West Point Hanoi」、2017年に完成、入居開始予定となっています)
 ベトナム人は、数世帯が一緒に暮らすことが当たり前な文化があります。そのため、大人数で暮らすにはスペースが足りないマンションの需要が少ないです。そのため、土地価格に比べマンション物件の価格が割安な傾向にあります。外国人の不動産の所有が解禁されたばかりのため建設中のマンションが多く、すでに物件を所有している投資家もまだまだ少ないのが実情です。
ベトナムのマンション物件は、「サービスアパートメント」タイプか「コンドミニアム」タイプの物件が多く、賃貸のみの物件、販売のみの物件、賃貸と一部の部屋は販売という物件があります。駐在員の方などは、賃貸物件に住まれる方が多いです。ハノイの場合、家賃相場は地区や物件によって幅が広く最安で$200台~$5000台(日本円で約2万円〜60万円台)ぐらいの物件が多いです。
投資を検討している方の場合、販売されているマンション物件を検討するのがオススメです。具体例を挙げながら説明していきます。
ハノイのトゥーリエム地区に建つ新マンションプロジェクト「Sun Square」、こちらは販売のみの物件です。
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気になる価格は

2ベッドルーム 約$102,040~$124230

3ベッドルーム 約$124,230~$168600

4ベッドルーム 約$177,470~$190780

2ベットルームの部屋の場合、約1200万円台から新築マンションを購入できます。昨年だけで価格相場が25 millionVND /㎡ → 28 millionVND/㎡ → 30 millionVND/㎡と値上がりしているそうなので投資にも適している物件だと思います。(詳しい物件の紹介はこちら、お部屋の紹介はこちらの記事で)

こちらのマンション以外にも、ハノイでは建設中や販売中の高層マンションの物件が多くあります。

投資先としてこれから有望!

前述のとおり、ベトナムでは外国人による不動産投資が解禁されて間もないため、不動産市場は主にベトナム国民、中でも現地の富裕層の人々を中心に形成されています。タイ、マレーシア、シンガポール、フィリピンなどの周辺諸国と比べるとベトナム不動産市場はまだまだ割安で手付かずな状態であり、これから注目度が増していくと予想されるマーケットです。将来を見越した投資を今から検討してみてはいかがでしょうか。
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ベトナム物件解説「ルームシェア、ルームハウス」編 @ベトナム・ハノイで不動産投資

シンチャオ、こんにちは!

前回に続いて、ベトナムの不動産物件の種類ごとの特徴、メリット、デメリットなどを説明したいと思います。
ベトナムの不動産物件の種類、居住する場合の選択肢としては、「戸建」「サービスアパート」「コンドミニアム」「ローカルアパート」、「ルームシェア、ルームハウス」があります。

今回は「ルームシェア、ルームハウス」について説明したいと思います。

 

「ルームシェア、ルームハウス」とは?

「ルームシェア、ルームハウス」とは、オーナーが所有する一軒家や一部屋をシェアする居住形態になります。物件の立地や新しさ、質などにより家賃も変わってきます。室内の家具やベット、電化製品などは備え付けられていることが多く、契約してすぐに入居してもスムーズに生活を始められるでしょう。物件によって家賃にインターネット使用料などが含まれている場合とそうでない場合があるので、契約前に家賃に含まれるサービスの確認をしておきましょう。一人暮らしの人にとっては、一緒に住む住人とごはんを食べたり、常に家に人がいる安心感は「ルームシェア、ルームハウス」でしか味わえないかもしれません。

 

「ルームシェア、ルームハウス」のメリット

・家賃が低価格で借りられることが多い

・掃除やベットメイキングのサービスがある物件が多い

・一緒に住む住人やオーナーと交流しやすい

 

「ルームシェア、ルームハウス」のデメリット

・リビングやキッチン、シャワートイレ、洗濯機などは共有の物件が多い

・オーナーによってサービスの質が左右される

・契約時に、英語での意思疎通ができないことが多い

 

その他にもメリット、デメリットは個々人によってあると思いますが、代表的なメリット、デメリットはこれぐらいでしょうか。ハノイに住んでいるベトナム人の大学生の友人に聞いたところ、こちらの学生はほとんどの人が「ルームシェア、ルームハウス」のアパートや戸建に住んでいるそうです。一人暮らしの方にとっては、一緒に住んでいる人との交流があるのがやはり魅力です。

今回で、ベトナム物件解説記事は以上になります。

次回からは、また別の観点からベトナムの不動産事情を記事にしていきたいと思いますのでよろしくお願いします。

 

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ベトナム物件解説「戸建」編 @ベトナム・ハノイで不動産投資

シンチャオ、こんにちは!

前回に続いて、ベトナムの不動産物件の種類ごとの特徴、メリット、デメリットなどを説明したいと思います。
ベトナムの不動産物件の種類、居住する場合の選択肢としては、「戸建」、「サービスアパート」「コンドミニアム」「ローカルアパート」「ルームシェア、ルームハウス」があります。

今回は「戸建」について説明したいと思います。

 

ベトナムの「戸建」事情

ベトナム・ハノイには街中のあらゆる所に戸建が立っています。戸建物件は、立地や部屋数、大きさ、新しさなどの幅が広く様々な物件のグレード、タイプがあります。

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例えば、ハノイにある高級セミ戸建物件「Vinhomes Riverside」は、3階建てで3つのベットルームがあり価格は日本円で約1億3千万円です。価格だけでなく規模も半端ではなく、敷地内に大きなショッピングセンター、プール、BBQスペース、テニスコートなどの設備、緑と運河の自然など充実した住環境です。「サービスアパート」のような充実した共有設備に加えて広々とした住環境があります。ここは、戸建てが集まっているエリアで、全体の入り口にはゲートが設けられるなどセキュリティーも万全です。(こちらの物件について詳しくはこちらから)

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一方、オフィス近くにあった借主募集中のこちらの物件は対照的に、地元の人や安い物件を探している人向けでしょう。当然ですが先ほどの高級物件に比べるとセキュリティーに不安が残りますし、契約時に英語での意思疎通は難しいでしょう。ベトナムでの生活に慣れていて、安い物件を探している人向けになります。

このように一口に「戸建」といっても、とても幅が広いのが戸建て物件といえます。

 

「戸建」のメリット

・アパートやマンションに比べて広々と住むことができる

・家族や2世帯、3世帯など大所帯で住むのに適している

 

「戸建」のデメリット

・物件によって部屋の作りや間取り、家賃などが全く違う

・セキュリティーが不安な物件も中にはある

その他にもメリット、デメリットは個々人によってあると思いますが、代表的なメリット、デメリットはこれぐらいでしょうか。ベトナムでは数世帯が一緒に暮らすのが当たり前な所があり、大人数で一軒家に住んでいるベトナム人は多いです。「戸建」の場合、高級物件から低価格物件まで物件の幅が広いので、それだけ選択肢が豊富です。

それでは、次回は「ルームシェア、ルームハウス」について説明したいと思います。
ではまたよろしくお願いします。

D吉村のハイランズ日記#8 ハイランズのサッカー大会で出会った友人の地元に誘われたので、行ってみたの巻 彼に出会ったのはハイランズでアルバイトしていたおかげ編

シンチャオ、カックベン。

 

どうもみなさん、大分からハノイに来ている

D吉村です。

 

そう、そして私は、

ハイランズで3ヶ月くらい働いているのに、

まだラテアートのハートもろくにできない

D吉村です。

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こんなの作りたい!

 

さて、今回は、この前のハイランズサッカーで知り会った

Viet Anhさんの地元に行った話をしたいと思います!

 

さかのぼることちょうど1ヶ月くらい前、

いつも通りハイランズのサッカーに行ってサッカーをしていたところ、

前回の投稿で紹介した、

皆さんおなじみハイランズのオフィスで働いてらっしゃるTuan Leさんの弟である

Viet Anhさんというお兄さんのような方とお会いしました。

 

 

いろいろお話をして、

昔はハイランズに働いていたそうですが、今は辞めて違う会社で働いているそう。

ですが、現在もハイランズサッカーをたまに見に来ているそうです!

その日もスーツ姿で、大会を観戦しに来ていました。

 

サッカーの話をしたり、

ベトナムと日本の話をしたり、

D    「ベトナムのバイクの多さはクレイジーだよ!」

Vietさん「日本語できるよ、こんにちは、やろ?知っとるわそんなもんすごいやろ?」

 

さて、サッカーの試合も終わり、

その日は世間話をして別れました。

 

その数日後…

いつものように夜シフトでハイランズで働いていたところ、

どこかで見たような顔が、、、

(日本語に訳すとこんな感じ。)

Vietさん「おぅー、かずぅ!久しぶりぃ!」

D   「おぃそいおい、Vietさんやないですか!どうしたんすか!」

 

 

 

Vietさんはなにやらぼくと話をしたいと、わざわざ会いに来たてくれたそう…

その話の内容とは・・・

 

 

おや、またバイトの時間がやってまいりました。

今日はここらへんでお別れしたいと思います。

この続きは、次回の投稿でお話しします!

では、みなさん、また次回!

 

「今日も一日頑張るぞい!」

僕が働いているハイランズ↓

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ホアンキエム湖北側のシティービューカフェ3階のハイランズです!

僕がやめる日までもうそろそろです泣

 

ぜひいらしてください!

 

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ベトナム物件解説「コンドミニアム」編 @ベトナム・ハノイで不動産投資

シンチャオ、こんにちは!

前回に続いて、ベトナムの不動産物件の種類ごとの特徴、メリット、デメリットなどを説明したいと思います。
ベトナムの不動産物件の種類、居住する場合の選択肢としては、「戸建」「サービスアパート」、「コンドミニアム」、「ローカルアパート」「ルームシェア、ルームハウス」があります。

今回は「コンドミニアム」について説明したいと思います。

「コンドミニアム」とは

「コンドミニアム」とは、日本ではあまり聞くことがないと思いますが、イメージとしてはリゾートマンション、豪華なマンションという感じです。各物件のグレードによって異なりますが、フィットネスジムやプールなどの共有施設が充実している所が多いです。

「サービスアパート」との違い

「サービスアパート」はアパート全体を貸家業として組織が営んでいるのに対し、「コンドミニアム」の場合は、部屋ごとに貸し出しているオーナーが違うことが多いです。そのため、様々なサービスの質はオーナーそれぞれの考え方に左右されます。契約時に、物品の損害や契約途中での解約のルールなど、オーナーとの取り決めをしっかりしておくのが後々のトラブルを防ぐポイントとなってくると思います。不動産投資を検討している方にとっては、一部屋から所有することができ貸し出すことができます。

「コンドミニアム」のメリット

・セキュリティがローカルアパートよりしっかりしている。

・プールやフィットネスジムなどの共有施設が充実していることが多い。

・物件の近くにスーパーや病院、ショッピングモールなどがあることが多く生活に便利。

・不動産投資を検討している場合、一部屋から所有、貸し出しができ安定的な家賃収入が見込める場合が多い。

 

「コンドミニアム」のデメリット

「サービスアパート」と違い、オーナーによりサービスの質が異なる。

ローカルアパートよりも家賃相場が高い

・契約するまでに、何部屋も確認する必要がある。
(オーナーが部屋によって異なり内装などに違いがあるため、センスのいい部屋は早く成約までの動きが早い)

Seasons Avenue

Seasons Avenue

(ハノイにあるコンドミニアム物件「Seasons Avenue」4つの高層コンドミニアムです。春夏秋冬をイメージして建てられているようです。詳しくはこちらの記事で!)

その他にもメリット、デメリットはあると思いますが、代表的なメリット、デメリットはこれぐらいでしょうか。「サービスアパート」に比べるとオーナーによってサービスの質にバラツキがあるのが難点ですが、事前に視察をしたり、契約前に取り決めをしっかりしておくことで解決できるのではと思います。

それでは、次回は「戸建」について説明したいと思います。
ではまたよろしくお願いします。