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2016年12月末開業へ!ハノイ市内初のメトロ、都市鉄道が街の風景を変えていく!@ベトナム・ハノイで不動産投資

シンチャオ、こんにちは!

今回は、正式に開業が決定した、ハノイ市内を結ぶ都市鉄道について説明したいと思います。

 

12月末に開業へ

ベトナム鉄道総公社(Vietnam Railways)傘下の鉄道プロジェクト管理委員会によると、プロジェクトの一部であるハノイ市都市鉄道(メトロ)の2A号線(ドンダー区カットリン〜ハドン区間)を12月31日に正式に開業することを明らかにしています。

 

カットリン駅ができる近くの工事が完了した路線区間

先月の時点で、案件の70%が完了しているようです。今年9月末までに全ての建設工事を完了させる予定だそうです。工事完了後、10月にも試運転を行う見通しだということです。

メトロ2A号線の全長は13.5kmで、12駅が設置されます。路線は2分間隔で運行し、平均速度は35km/hとなるようです。この案件は2011年10月に着工し、2016年第1四半期に開業する予定だったのですが、用地や資金調整などの問題により2016年末に延長されていました。

ハノイでは、全部で8路線の計画があるのですが、一番工事が進んでいるのが2A号線です。

ハノイ 都市鉄道路線図

今回、開業するのがこちらの図のうすい紫色の区間。ハノイ中心部から南側への路線です。2020年までには、全ての路線が整備されることが期待されているようですが、まだまだ工事が進んでいない区間も多く、いつ工事が完了するのか不透明な部分があります。

 

ハノイの交通問題解消へ

路線を走る車両モデル

路線を走る車両モデル

ハノイでは著しい経済成長やハノイ市拡大計画による都市のエリア拡大によって、急激に人口が増加しています。そのため、都市部を中心に慢性的な交通渋滞が発生し、問題視されています。

また、2014年時点で人口約709万人だったのが、2020年には800万人を超えると予想されています。

今後、渋滞の問題がより一層深刻になることが懸念され都市の持続的な発展のため、都市鉄道を整備することが急務になっている状況です。

ハノイ市内に都市鉄道が整備され、市民の日常の移動手段として定着するようになるまでには、まだまだ時間がかかりそうですが、交通渋滞の緩和が期待されます。

ハノイの不動産市場においても、鉄道が街中に整備されたら多くの物件の価値が上がることが予想されます。

不動産投資を検討されている方にとっても、都市鉄道の整備は長期投資への背中を押す要因になりうるのではないでしょうか。

ではまた

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まずはじめに読んでほしい!ベトナム不動産投資の実像、投資ガイド@ベトナム・ハノイで不動産投資

外国人による投資解禁でベトナム不動産に注目が集まっている

ベトナムでは昨年(2015年)7月に「ベトナム改正住宅法」によって外国の企業、組織、外国人のベトナムにおける不動産投資の条件が大幅に緩和され、外国人がベトナム不動産市場に注目し始めています。

「ベトナム改正住宅法」の内容について詳しくは以下の記事をお読み下さい。

「2015年、外国人の不動産投資が大幅に解禁された法律「ベトナム改正住宅法」の要点」

 

タイ、マレーシア、フィリピン・・周辺諸国と比べて割安!個人投資家こそ注目!

外国人による投資が解禁されてまだまもないということもあり、ベトナム不動産市場はタイやマレーシア、フィリピンなどの周辺諸国と比べまだ割安で手付かずな状態にあります。

現在の不動産市場はベトナム人の富裕層、経済成長に伴い拡大する中間層の人々によって実需マーケットが形成されています。

2014年時点で総人口は約9250万人、東南アジアの中ではインドネシア、フィリピンに次ぐ人口大国で、平均年齢も約30歳と若く、まだまだこれからのマーケットの成長が期待できます。

また、現地の法律により外国法人及び機関投資家の不動産の所有、購入は認められておらず個人投資家こそ注目するべきマーケットです。

ベトナムでの不動産投資に興味をお持ちの方は以下の記事も読んでみて下さい。

外国の機関投資家の不動産投資、”爆買い”は禁止!個人投資家こそベトナムに注目するべき!

・ベトナムのマンション物件は割安!マンション投資が有望な理由 

 

物件は割安というけれど、実際の相場はどれくらいなの?

周辺諸国より不動産物件が割安だと、前述しましたが、不動産市場の相場、また実際の販売中の物件価格は一体どれほどなのでしょうか?

具体例を挙げて説明していきます。

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2016年中に完成予定!ハノイのトゥーリエム地区にある「Sun Square」。

ハノイのトゥーリエム地区にあるサービスアパートメント物件「Sun Square」

お部屋は2~4ベッドルーム。

全部で14種類のタイプがあります。サイズは 85、95、96、102、105、106、115、116、118、139 ㎡

ハノイ市内には中心部へのアクセスもよいこういったサービスアパートメント物件やコンドミニアム物件が数多くあります。

気になるお値段は

2ベッドルーム 約 $102,040~$124230 (約1150万円〜)

3ベッドルーム 約$124,230~$168600

4ベッドルーム 約$177,470~$190780

約1000万円で新築マンションを購入できます!

ベトナムの首都ハノイやホーチミンでは、新築のこういった物件が約1000万円程度で購入でき、投資対象として周辺諸国の都市の物件と比べ手ごろな価格といっていいでしょう。

・こちらの物件の概要、部屋紹介

・2016年中に完成予定!ハノイ・トゥーリエム地区の新プロジェクト「SunSquare」の概要

・2016年中に完成予定!ハノイ・トゥーリエム地区の新プロジェクト「Sun Square」〜お部屋紹介編 

・ハノイの物件、地区の情報はこちらの記事でチェック!

・ハノイの物件情報/写真付き物件紹介一覧ページ

・ハノイ全10地区の特徴・家賃相場一覧まとめ~高級物件がある地区、日本人に人気の地区はどこ?

気になる点、敷金、礼金、物件の保証はあるか?

ベトナム不動産の外国人の投資が解禁されたばかりであり、多くの人はまだ物件を所有、購入する際の注意点や気をつけておきたいことを理解していないのではないでしょうか。

部屋を賃貸として借りるときに敷金、礼金はあるのか、そもそも土地の所有は許されているのか?所有権、借地権の制限について、不動産を所有するときに税金はどれくらいかかるのかといった疑問点を解消していただければと思います。

以下の記事を参考にしていただけると幸いです。

・ベトナムで部屋を借りるとき、”敷金”,”礼金”はどうなのか?気になるその相場

・ベトナムで土地の所有は許される?知っておきたい所有権、借地権の制限について

・物件の登録、登記、確定申告、メンテナンス〜ベトナムで不動産を所有するのにかかる5つの税金

・ベトナムで物件を所有する際に知っておきたい保証制度「瑕疵担保(かしたんぽ)責任」を解説

物件の登記、投資するさいのリスクや不透明な点はあるのか?

外国人が開発業者、ディベロッパーから不動産を購入する際にやるべき手続きのひとつとして登記があります。

ベトナムでは、「レッドノート」という日本でいう購入済みの不動産の「権利書」または「登記簿謄本」となる証明書を発行する手続きが必要です。

レッドノートがあれば最長50年の契約ができ、さらに手続きを踏めば50年の契約更新、つまり物件を最長100年保有することができます。

ベトナムでは法律改正後、現場の手続きをする役人がまだ法律改正の内容を理解があいまいであったり、外国人に対してレッドノートが交付された事例が少ないため不透明な部分も残されています。2015年7月の改正住宅法施行後から約半年、ベトナムでは役所や役所の担当者レベルまで手続きのステップを理解し、円滑な手続きができるようになることが望まれています。

VEHO Worksでは、現地のディベロッパーやパートナーである海外不動産プラットフォームの展開と不動産仲介を行う「BEYOND BORDERS」とも協力し、こういった不透明な点を解消していきます。

・日本でいう権利書、登記簿謄本にあたるベトナムの「レッドノート」とは?手続き、費用を解説

・ベトナムで外国人が不動産購入をためらう7つの壁 

 

今が絶好のタイミング

以上、簡単なベトナム不動産投資のガイドをお送りしました。

今後のマーケットの成長が見込めるベトナム不動産市場にぜひ注目してみて下さい。

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2016年はベトナム不動産市場が本格的に開放される元年に!最新レポートから読み取る今後の市場動向 @ベトナム・ハノイで不動産投資

シンチャオ、こんにちは

今回は、英系総合不動産サービス会社のサヴィルズ・ベトナム(Savills Vietnam)が発表した2016年のベトナムの不動産市場予測レポートの内容の紹介と、今後のベトナム不動産市場の見込みについて考察していきます。

昨年2015年の7月に「ベトナム改正住宅法」施行により、ベトナムの不動産の売買が外国人にも解禁されました。

つまり、日本人にも不動産投資のチャンスが拡大しました。

2015年はベトナム不動産市場にとって市場の活性化につながる大きな変化が起きた年でした。

果たして2016年の不動産市場はどうなるのでしょうか?

ベトナム経済の成長続く

2013~14年のベトナム政府の強力な金融政策によって、2016年のベトナム経済はここ数年の中で一番いい状態にあります。
住宅法改正が不動産市場の変質と市場拡大につながっていて、ベトナムの実質的な経済成長の流れは2016年も続くことが見込まれています。

ハノイの住宅価格は上昇傾向

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ハノイの中心部ホアンキエム地区にある高級リゾートアパート 「Somerset Grand Hanoi」

ハノイ住宅価格指数は、2015年第4四半期に比べ、年率6%で成長を続けています。

平均的な価格は1平方メートルあたり2600万VND (約131,600円)と前期比6%アップとなっています。

バーディン(Ba Dinh)地区が一番相場が高く、それに続きドンダー(Dond Da)地区、ハイバーチュン(Hai Ba Trung)地区となっています。

バーディン地区は海外赴任の日本人駐在員の方に人気のエリアであり、このエリアの人気は相変わらず高いです。

市内中心部へのアクセスが良く、家賃もお手頃なドンダー地区、ハイバーチュン地区の相場価格も上昇傾向にあります。

また、賃貸オフィス市場にも注目です。ベトナム国内の企業のオフィス需要増加と外国人の市場参入により拡大が見込まれます。

2016年はベトナム不動産市場の本格的な開放元年に

サヴィルズ・ベトナムのレポートにもあったように、今年は外国人がベトナム不動産市場への注目をより集めることは間違いないでしょう。2015年7月の改正住宅法の施行により外国人の不動産投資が解禁されたものの、昨年はまだ制度の不透明な部分も数多く残っていました。

外国人の不動産投資のモデルケースが増えてくる今年こそ、

フィリピン、マレーシア、シンガポールなどと比べ東南アジアの中でも割安な物件が数多くあるベトナム市場に注目

すべきです。

 

 

参照元:イギリス系総合不動産会社・サヴィルズ・ベトナム(Savills Vietnam)が発表、2016年ベトナム不動産市場予測レポート(pdf)

http://pdf.savills.asia/asia-pacific-research/vietnam-research/hcmc/savills-publication-q1-2016-en.pdf

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物件の登録、登記、確定申告、メンテナンス〜ベトナムで不動産を所有するのにかかる5つの税金@ベトナム・ハノイで不動産投資

シンチャオ、こんにちは。

ベトナムで物件を購入する時にどのような費用がかかるのかというのは、不動産投資を検討している方にとっても気になる情報ではないでしょうか?

今回は、ベトナムで不動産を購入する際にかかる税金についてお話ししていきます。

結論から言いますと、ベトナムで物件を購入する際にかかる税金は全部で5つあります。

それでは1つずつ順番に説明していきます。

 

1、VAT (付加価値税)

ベトナムでは、物件を購入する際、VAT(付加価値税)という税金がかかります。

VATは「Value Added Tax」の略で、日本でいう消費税のようなイメージです。ベトナムを含むアジアやヨーロッパの国々で多く導入されています。日本の消費税との違いは、税率が対象となる物やサービスによって変わってくることです。

ベトナムで不動産を購入する際は10%の税金がかかりますが、多くの不動産会社が物件購入価格にVATを含めているので購入時にそれを確認しておきましょう。

2、不動産に対する登録料金

所有権や借地権を得るためには、登録料金を支払う必要があります。こちらは0.5%の税金になります。

ベトナムでの所有権、借地権について詳しくはこちらの記事を参照して下さい。

3、不動産登記をする際にかかる料金

登記をするために支払う料金なので20000vnd(約100円)になります。ベトナムでは不動産登記をする際に「レッドノート」という購入済みの不動産の「権利書」を発行することが望ましいです。

*登記の手続きのために、こちらの税金とは別にUSD50~100 (日本円で約5,500〜11,500円前後)を見積もっておく必要があります。「レッドノート」について詳しくはこちらの記事で。

4、確定申告

ベトナムにも確定申告があります。

確定申告は、物件を購入する者の中で払う必要がある者と必要がない者がいます。払う必要がある人とない人の違いは以下の通りです。

〇物件購入した者、または1件の物件のみを購入し売った(貸した)者

この場合は確定申告を提出し税金を支払う必要がありません。

〇2件以上の物件を購入し、2件以上の物件を購入し売った(貸した)者

この場合、売り上げから受け取った収益のうちの25%を税金として支払う必要があります。

つまり、物件を2つ以上購入し投資目的で売ったり貸したりして利益を得た場合には、「政府に税金を納めて下さい」ということです。

 

5、修繕積立金

マンションを維持するために払う料金のことです。こちらは2%の税金になります。
一般的に、このメンテナンス料金はほとんどの不動産会社が物件価格に含んでいます。

*ベトナムでは、このメンテナンス料金を払っていれば、日本のマンションのように急に修繕一時徴収金が請求される可能性はないです。

いかがでしたでしょうか? 以上がベトナムで物件を購入する際にかかってくる税金5つになります。

ベトナムでの不動産投資の参考にしていただけると幸いです。

 

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ハノイーホーチミン間を10時間で結ぶ!日本の新幹線を見習った「高速鉄道計画」とは? @ベトナム・ハノイで不動産投資

シンチャオ、こんにちは!

今回は、ベトナムの鉄道事情、首都ハノイとベトナム最大の都市・ホーチミンを結ぶ高速鉄道計画について説明したいと思います。

ベトナムの鉄道事情

ベトナム国内を旅行や出張で移動する際にバスとともに手軽な交通手段が鉄道です。

現在は、ハノイからホーチミンまでベトナムを南北に縦断する統一鉄道の他に、ハノイ・ハイフォン間、ハノイ・ラオカイ間、ホーチミン・ファンティエット間などのいくつかの主要路線があります。どの路線もバスよりも時間はかかりますが、旅行者には旅情たっぷりの旅が楽しめます。

ハノイ・ホーチミン間を結ぶ南北統一鉄道は、最速の列車に乗ったとしても所要約30時間程度かかります。ハノイ・ホーチミン間の列車に乗った場合、運賃は利用する列車や座席によって異なりますが、約55万4000〜160万7000VND (日本円で約3,000円〜8,700円前後)となっています。

 

ベトナム鉄道網

ベトナムの鉄道路線図、緑のラインがハノイーホーチミン間の路線です。 (vietnam-railway.comより)

高速鉄道計画とは

ベトナムの高速鉄道計画は、第1次安倍晋三政権時代の2006年、グエン・タン・ズン首相が日本に支援を求めたことからスタートしました。首都ハノイと人口800万人を超えるベトナム最大の都市・ホーチミンの約1600キロを結ぶ計画で、高い安全性や静粛性、高速性能を誇る日本の新幹線の導入はベトナムの悲願でした。

一時は、300億ドルともいわれた巨額の費用をめぐって反対の声が高まり2013年には計画の中止が発表されました。しかし、その後ベトナムの国会で継続審議となり、昨年(2015年)、ベトナム政府は長期計画を策定しました。

新幹線の導入は2030年度以降の見込み

ベトナム政府は、建設を含む15年計画の鉄道開発マスタープランを承認しました。2020年までにはハノイとホーチミンを結ぶ既存の鉄道網の改修を終える計画です。それに加え、2030年までに新たな高速鉄道の建設を計画しています。

計画では、2020~30年には、南北鉄道に新たな線路を敷設し、最高速度を時速200キロに引き上げ、ハノイ-ホーチミン間で人やモノの輸送ニーズが高まるとみられる2030年以降に時速350キロを目指す方向です。日本の新幹線のような速度が実現し、現在約30時間かかるハノイーホーチミン間を10時間程度で結べるようになるのはまだまだ時間がかかりそうです。

高速鉄道計画が実現すれば、ハノイ、ホーチミン両都市の不動産市場にもプラスの影響を与えることが予想されますので、今後もプロジェクトの進展を注視していきたいと思います。

 

 

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AEC (ASEAN経済共同体) 発足はベトナム不動産市場拡大に追い風 @ベトナム・ハノイで不動産投資

シンチャオ、こんにちは!

今回は、昨年末(2015年12月31日)に発足したAEC (ASEAN経済共同体)について、AEC発足がベトナム不動産市場に与える影響について考えていきたいと思います。

AEC(ASEAN経済共同体)とは?

AECとは、「ASEAN Economic Community」の略で日本語では「アセアン経済共同体」と呼ばれています。東南アジア諸国連合に加盟する10カ国(ブルネイ、カンボジア、インドネシア、ラオス、マレーシア、ミャンマー、フィリピン、シンガポール、タイ、ベトナム)から構成される共同体で、この地域の人口は約6億人にのぼります。

 図表:AEC(アセアン経済共同体) 加盟国一覧 
AEC

「ヒト、モノ、カネ」の動きが自由化へ

AECは東南アジア10カ国のヒト、モノ、カネの市場統合をし、単一市場化を目標としています。EU(欧州連合)との違いは、ユーロのような通貨の統一を目指すわけでもなく、欧州中央銀行のような金融政策を統括する中央銀行があるわけでもないことです。

ASEANはEU以上に各国の経済、文化、政治、歴史や宗教の違いが大きいため緩やかな統合を目指しています。政治や安全保障、社会、文化の面でも共同体として統合を目指していますが、注目は経済の統合です。

 共同体のなかでもっとも注目されているのが経済部門のAECです。今回のAEC設立は、「単一の市場・生産拠点」「競争力のある経済地域」「公平な経済発展」「グローバル経済への統合」の4つの目標が掲げられ、モノやヒト、サービスの流動化を目的としています。 [THE PAGEより引用]

AECがもたらすビジネスチャンス

前述の4つの目標の中で、最も進展しているのが「グローバル経済への統合」です。すでにASEANは周辺地域と多くのFTAネットワーク(自由貿易協定)を構築しています。

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図表:ASEAN情報マップより

「単一の市場・生産拠点」「競争力のある経済地域」「公平な経済発展」などその他の目標の実現はまだまだこれからなのですが、着実に一歩一歩、自由化が進んできています。これらの変化は、日本企業にも新たなビジネスチャンスをもたらすものであると考えられます。

AEC域内でのヒト・モノの移動が自由になれば、製造業を中心とした企業にとって生産拠点の最適化によるコスト削減、輸送コストの削減、スキルの高い現地従業員の流動性が高まることによる競争力向上などが見込めます。

また、ヒト・モノの移動の自由化により物流、インフラ投資が拡大し関連企業のビジネスチャンス到来が予想されます。ASEAN域内の陸路での輸送の効率化を目指したインフラ開発、ベトナム・ラオス・カンボジア・ミャンマー等、経済後進国での鉄道や空港・道路・港湾などの交通インフラを整備するニーズの高まりが予想されます。

その他にも、様々なビジネスチャンスが予想されます。経済統合への流れは緩やかに進んでいくことが予想されるので、中長期的な目でこの地域の発展を見込んだビジネスの展開を検討するのがいいのではないでしょうか。

ベトナム不動産市場への影響は?

ASEANの不動産市場にも、AEC発足によっての様々な好影響が予想されます。域内の国々の所得拡大、欧米や中国、日本企業などからの投資拡大、駐在員の増加による住宅需要の増大など多岐にわたるでしょう。

ベトナム国内でも、ハノイーホーチミン間の高速鉄道などのインフラ整備や新規インフラ開発の進展によって資産価値の向上が見込まれ不動産市場にもプラスに働くと予想されます。今後、市場を注視していく必要がありますが、不動産市場の成長に影響を与えてくることは間違いないでしょう。

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外国の機関投資家の不動産投資、”爆買い”は禁止!個人投資家こそベトナムに注目するべき!@ベトナム・ハノイで不動産投資

シンチャオ、こんにちは!

今回は、個人投資家がベトナム不動産市場に注目すべき理由を説明していきたいと思います。タイやフィリピン、カンボジア、マレーシアなどの東南アジア諸国は外国人投資家をターゲットに新たなプロジェクトを立ち上げている傾向があるようですが、ベトナムはどうなのでしょうか。
 

外国の機関投資家は購入を許されていない

ベトナムでは、外国人は集合住宅、マンション1棟については30%まで、低層マンションであれば10%までしか購入、所有できないと法律で定められています。そのうえ、外国法人、機関投資家は購入を許されていません。

近年、日本の不動産市場では東京・首都圏を中心に中国の機関投資家による”爆買い”の影響もあり、東京都心のマンション市場は供給が増えています。

東京都心の不動産を目がけて中国などの投資マネーが押し寄せ、爆買いに走っている。外資系法人による日本の不動産取得額は、2014年は過去最高の9817億円にのぼった。これは国内すべての不動産取引の2割を占める。
(J-CASTニュースより http://www.j-cast.com/tv/2015/12/04252342.html)

しかし、ベトナムでは外国の機関投資家が押し寄せ、不動産を爆買いするということは禁止されているためこういったことは起こり得ないのです。

個人投資家の新たな投資先として注目

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(ハノイでも有名な高層マンション「Calidas Landmark  72」 こちらの物件は入居者のうち韓国人が約60%、日本人が20~30%の割合だそうです。)
 
ベトナムでは外国人による不動産投資が2015年7月から「改正住宅法」によって実質解禁されたばかりです。

現在、マンションなどを購入する中心は現地のベトナム人の富裕層です。首都ハノイでは人口増が続いており、現在約709万人の人口は、2030年には900~920万人、そして2050年には1,080万人まで増えると予測されています。すでに「ベトナム人が不動産を購入して、売却、貸して、借りる」という流れの投機目的ではない、実需マーケットがすでに確立しているうえ、今後のマーケットの成長が見込めます。

つまり、人口増やそれに伴う経済成長、所得の拡大に比例して不動産市場の成長が予測されます。個人投資家の方は、こういった市場の特性を理解したうえで投資を検討してみてはいかがでしょうか。

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ベトナムで不動産を契約するときの代表的なトラブル、その防止策@ベトナム・ハノイで不動産投資

シンチャオ、こんにちは!

今回はベトナムで不動産の契約時などに起こりうるトラブルについてまとめてみます。

トラブルはある?

ベトナムで多くのサービスアパートメントを販売しているディベロッパーの一つ、Lancasterに聞き取り調査をしたところ、契約時に今までトラブルはないそうです。トラブルがあるとしても、買主の賃貸に関すること(家賃の延納など)やオーナーそれぞれの問題なので関わっていないとの回答でした。

ベトナムで不動産物件を購入、賃貸契約等をする際には様々な条件をディベロッパーと確認していき、相互に納得した上で契約となるので、契約時のトラブルは起こりにくいです。

代表的なトラブルとは?

賃貸物件での買主の家賃の滞納など支払い、お金に関するトラブルが代表的なトラブルです。その他にもディベロッパーによる物件の譲渡時期の遅れ、物件完成後のクオリティが異常な場合だったときなどに顧客とディベロッパーとの間で紛争になる場合があります。

ベトナムでは物件に何か欠陥があった場合、売主側が費用を負担し補修しなければならない「瑕疵担保責任」が定められています。そういった部分ではトラブルは起こりにくいでしょう。(瑕疵担保責任について詳しくはこちら)

また、物件購入後や入居後のオーナーとのトラブルは十分起こり得ることです。オーナーやディベロッパーのトラブル対応が迅速に行われるかは、物件の形態によっても変わってくるでしょう。例えば、個人オーナーが貸し出している「ローカルアパート」とアパート全体を貸し出している「サービスアパート」では、トラブル時の対応に差がでてくることが考えられます
もしトラブルが起きた際には、弊社も何かしらの形で一役買えるようコミュニケーションを積極的に取り、情報の提供、共有などのサポートができたら幸いです。そのためにも、ベトナム・ハノイで認知度が高まるよう積極的な情報発信を続けていきます。

 

トラブル防止のために

トラブル防止のために、一番重要になってくるのが物件を契約する際、買主はあらゆる紛争を避けるためにディベロッパーと話し合いを重ねながら、契約におけるすべての条件を一つ一つ調べていく必要があります。契約時は慎重に一つ一つの条件を読んで理解し、納得した上で契約を結ぶ必要があります。

契約時に、物件の支払い金額とその期限を必ず確認しお互いが了承するまで契約はしないようにするのが重要です。もし、買主側が支払いに関して納得がいかない場合、売主側は基本的に値下げはしませんが、支払い期限を延ばすことは可能です。契約前の物件の視察、条件の確認など段階を踏んで契約することが肝要です。

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ベトナムで物件を所有する際に知っておきたい保証制度「瑕疵担保(かしたんぽ)責任」を解説 @ベトナム・ハノイで不動産投資

シンチャオ、こんにちは!

今回はベトナムの不動産物件の保証について、「瑕疵担保責任」の説明をしていきます。

「瑕疵担保責任」とは?

「瑕疵担保責任」(かしたんぽせきにん)と言われても、ピンとこない方も多いと思うのでまずは百科事典での説明を引用します。

売買などの有償契約において,その目的物件に,一般の人では簡単に発見できないような瑕疵 (欠陥) があった場合,売主などの引渡し義務者が,買主などの権利者に対して負わねばならない担保責任のこと。      -出典ブリタニカ国際大百科事典 小項目事典 より-

もう少し詳しく説明すると、「瑕疵担保責任」というのは物件引渡し後の一定の期間内に、対象物件に何か不具合が発生した場合、売主が補修費用を負担しなければならないというものです。不具合の箇所によっては、期間が長期にわたる(2年〜10年)ものもありますので、その間に売主が倒産してしまったら、それ以降の瑕疵担保期間はどうするのかということです。

ベトナムで物件を購入する際には、 売主が倒産しても影響のない第三者機関(保険会社等)が残存期間について保証するのかどうか、売主と第三者機関が保険契約をしているのかといったところを確認する必要があります。

住宅の保証期間はどれくらい?

日本における瑕疵担保責任とは異なりますが、建設法などの法律により担保する期間が定められています。ベトナムでの住宅の保証期間は建設の法律の規定に基づき60ヶ月(5年間)です。

ただし「サービスアパートメント」など、予め家具等の設備が備えられている設備に対しての保証は物件によって変わってくるのですが、約1年間としている所が多いです。

担保期間中の売主倒産のリスクは担保される?

もしも瑕疵担保期間中に売主の会社が倒産した場合、どうなるのでしょうか?

結論から言いますと、売主倒産のリスクは保険会社などの第三者機関によって一般的に保証されます。それは売り手と買い手の間の契約において指定された期間によります。もし売り主による特定の期間の知らせがあれば保証されますが、その期間後であれば保証されません。売り主倒産の場合、買主にその旨が告知されその後で売り主は第三機関を探すことになります。

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現地の銀行で外国人はローンを組めるの?ベトナムへの送金方法@ベトナム・ハノイで不動産投資

シンチャオ、こんにちは!

今回は、ベトナムで外国人が不動産物件を購入する際、ローンは組めるのかという疑問に答えていきます。

現状ではローンを組むのは難しい

ベトナムの大手金融機関に聞き取り調査をした所、「ベトナムで外国人が住宅ローンが組めるとは思わない。もし可能であれば、その時は申込者の適格性を確かめるため多くの情報と資料が要求されるだろう。」との回答。別の金融機関では「今まで物件購入の際に外国人が住宅ローンを組んだ例がない。 難しいだろう」との回答でした。

やはり、外国人が住宅ローンをベトナム現地の銀行と組むのは相当難しいようです。もしローンを組むのならベトナムの銀行で組むことになるので当然ですがベトナムに住んでいることが前提になります。現状では日本人がローンを組むことは難しいようです。

ベトナム人の名義でローンを借り、借りる本人は利子などを含めての返済を仲介人のベトナム人にしてもらい、そのベトナム人が銀行に返済することも法律上は可能です。しかしその場合、双方ともに大学卒業していなければならなかったり、代理人のベトナム人に多くの書類の提出が求められます。様々な条件が課せられるため、この方法でローンを借りるのは、代理人とのトラブル等も予想されますしあまり勧められるものではないです。

日本の銀行でローンを組みベトナムの口座に送金は可能

前述のように、外国人が住宅ローンをベトナムの銀行と組むことは相当難しいです。ただし、ベトナムに居住していなくてもベトナムの銀行口座を開設することはできます。(銀行口座の開設方法について詳しくはこちら)
外国人はそれぞれの国の銀行で住宅ローンを組むことができ、ベトナムで開設した口座へ送金することができます。現状、ベトナムでの不動産投資を検討されている方がローンを組む場合、こちらの方法をとるのが現実的な選択肢となるでしょう。

将来的にはローンを組めるようになる?

将来的に法律が明確になればローンを組めるようになる可能性が出てくるでしょう。その時は、顧客の収入や不動産を購入する目的などが考慮され、ローンの審査が行われることが予想されます。