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物件の登録、登記、確定申告、メンテナンス〜ベトナムで不動産を所有するのにかかる5つの税金@ベトナム・ハノイで不動産投資

シンチャオ、こんにちは。

ベトナムで物件を購入する時にどのような費用がかかるのかというのは、不動産投資を検討している方にとっても気になる情報ではないでしょうか?

今回は、ベトナムで不動産を購入する際にかかる税金についてお話ししていきます。

結論から言いますと、ベトナムで物件を購入する際にかかる税金は全部で5つあります。

それでは1つずつ順番に説明していきます。

 

1、VAT (付加価値税)

ベトナムでは、物件を購入する際、VAT(付加価値税)という税金がかかります。

VATは「Value Added Tax」の略で、日本でいう消費税のようなイメージです。ベトナムを含むアジアやヨーロッパの国々で多く導入されています。日本の消費税との違いは、税率が対象となる物やサービスによって変わってくることです。

ベトナムで不動産を購入する際は10%の税金がかかりますが、多くの不動産会社が物件購入価格にVATを含めているので購入時にそれを確認しておきましょう。

2、不動産に対する登録料金

所有権や借地権を得るためには、登録料金を支払う必要があります。こちらは0.5%の税金になります。

ベトナムでの所有権、借地権について詳しくはこちらの記事を参照して下さい。

3、不動産登記をする際にかかる料金

登記をするために支払う料金なので20000vnd(約100円)になります。ベトナムでは不動産登記をする際に「レッドノート」という購入済みの不動産の「権利書」を発行することが望ましいです。

*登記の手続きのために、こちらの税金とは別にUSD50~100 (日本円で約5,500〜11,500円前後)を見積もっておく必要があります。「レッドノート」について詳しくはこちらの記事で。

4、確定申告

ベトナムにも確定申告があります。

確定申告は、物件を購入する者の中で払う必要がある者と必要がない者がいます。払う必要がある人とない人の違いは以下の通りです。

〇物件購入した者、または1件の物件のみを購入し売った(貸した)者

この場合は確定申告を提出し税金を支払う必要がありません。

〇2件以上の物件を購入し、2件以上の物件を購入し売った(貸した)者

この場合、売り上げから受け取った収益のうちの25%を税金として支払う必要があります。

つまり、物件を2つ以上購入し投資目的で売ったり貸したりして利益を得た場合には、「政府に税金を納めて下さい」ということです。

 

5、修繕積立金

マンションを維持するために払う料金のことです。こちらは2%の税金になります。
一般的に、このメンテナンス料金はほとんどの不動産会社が物件価格に含んでいます。

*ベトナムでは、このメンテナンス料金を払っていれば、日本のマンションのように急に修繕一時徴収金が請求される可能性はないです。

いかがでしたでしょうか? 以上がベトナムで物件を購入する際にかかってくる税金5つになります。

ベトナムでの不動産投資の参考にしていただけると幸いです。

 

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ベトナムで不動産を契約するときの代表的なトラブル、その防止策@ベトナム・ハノイで不動産投資

シンチャオ、こんにちは!

今回はベトナムで不動産の契約時などに起こりうるトラブルについてまとめてみます。

トラブルはある?

ベトナムで多くのサービスアパートメントを販売しているディベロッパーの一つ、Lancasterに聞き取り調査をしたところ、契約時に今までトラブルはないそうです。トラブルがあるとしても、買主の賃貸に関すること(家賃の延納など)やオーナーそれぞれの問題なので関わっていないとの回答でした。

ベトナムで不動産物件を購入、賃貸契約等をする際には様々な条件をディベロッパーと確認していき、相互に納得した上で契約となるので、契約時のトラブルは起こりにくいです。

代表的なトラブルとは?

賃貸物件での買主の家賃の滞納など支払い、お金に関するトラブルが代表的なトラブルです。その他にもディベロッパーによる物件の譲渡時期の遅れ、物件完成後のクオリティが異常な場合だったときなどに顧客とディベロッパーとの間で紛争になる場合があります。

ベトナムでは物件に何か欠陥があった場合、売主側が費用を負担し補修しなければならない「瑕疵担保責任」が定められています。そういった部分ではトラブルは起こりにくいでしょう。(瑕疵担保責任について詳しくはこちら)

また、物件購入後や入居後のオーナーとのトラブルは十分起こり得ることです。オーナーやディベロッパーのトラブル対応が迅速に行われるかは、物件の形態によっても変わってくるでしょう。例えば、個人オーナーが貸し出している「ローカルアパート」とアパート全体を貸し出している「サービスアパート」では、トラブル時の対応に差がでてくることが考えられます
もしトラブルが起きた際には、弊社も何かしらの形で一役買えるようコミュニケーションを積極的に取り、情報の提供、共有などのサポートができたら幸いです。そのためにも、ベトナム・ハノイで認知度が高まるよう積極的な情報発信を続けていきます。

 

トラブル防止のために

トラブル防止のために、一番重要になってくるのが物件を契約する際、買主はあらゆる紛争を避けるためにディベロッパーと話し合いを重ねながら、契約におけるすべての条件を一つ一つ調べていく必要があります。契約時は慎重に一つ一つの条件を読んで理解し、納得した上で契約を結ぶ必要があります。

契約時に、物件の支払い金額とその期限を必ず確認しお互いが了承するまで契約はしないようにするのが重要です。もし、買主側が支払いに関して納得がいかない場合、売主側は基本的に値下げはしませんが、支払い期限を延ばすことは可能です。契約前の物件の視察、条件の確認など段階を踏んで契約することが肝要です。

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ベトナムで物件を所有する際に知っておきたい保証制度「瑕疵担保(かしたんぽ)責任」を解説 @ベトナム・ハノイで不動産投資

シンチャオ、こんにちは!

今回はベトナムの不動産物件の保証について、「瑕疵担保責任」の説明をしていきます。

「瑕疵担保責任」とは?

「瑕疵担保責任」(かしたんぽせきにん)と言われても、ピンとこない方も多いと思うのでまずは百科事典での説明を引用します。

売買などの有償契約において,その目的物件に,一般の人では簡単に発見できないような瑕疵 (欠陥) があった場合,売主などの引渡し義務者が,買主などの権利者に対して負わねばならない担保責任のこと。      -出典ブリタニカ国際大百科事典 小項目事典 より-

もう少し詳しく説明すると、「瑕疵担保責任」というのは物件引渡し後の一定の期間内に、対象物件に何か不具合が発生した場合、売主が補修費用を負担しなければならないというものです。不具合の箇所によっては、期間が長期にわたる(2年〜10年)ものもありますので、その間に売主が倒産してしまったら、それ以降の瑕疵担保期間はどうするのかということです。

ベトナムで物件を購入する際には、 売主が倒産しても影響のない第三者機関(保険会社等)が残存期間について保証するのかどうか、売主と第三者機関が保険契約をしているのかといったところを確認する必要があります。

住宅の保証期間はどれくらい?

日本における瑕疵担保責任とは異なりますが、建設法などの法律により担保する期間が定められています。ベトナムでの住宅の保証期間は建設の法律の規定に基づき60ヶ月(5年間)です。

ただし「サービスアパートメント」など、予め家具等の設備が備えられている設備に対しての保証は物件によって変わってくるのですが、約1年間としている所が多いです。

担保期間中の売主倒産のリスクは担保される?

もしも瑕疵担保期間中に売主の会社が倒産した場合、どうなるのでしょうか?

結論から言いますと、売主倒産のリスクは保険会社などの第三者機関によって一般的に保証されます。それは売り手と買い手の間の契約において指定された期間によります。もし売り主による特定の期間の知らせがあれば保証されますが、その期間後であれば保証されません。売り主倒産の場合、買主にその旨が告知されその後で売り主は第三機関を探すことになります。

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現地の銀行で外国人はローンを組めるの?ベトナムへの送金方法@ベトナム・ハノイで不動産投資

シンチャオ、こんにちは!

今回は、ベトナムで外国人が不動産物件を購入する際、ローンは組めるのかという疑問に答えていきます。

現状ではローンを組むのは難しい

ベトナムの大手金融機関に聞き取り調査をした所、「ベトナムで外国人が住宅ローンが組めるとは思わない。もし可能であれば、その時は申込者の適格性を確かめるため多くの情報と資料が要求されるだろう。」との回答。別の金融機関では「今まで物件購入の際に外国人が住宅ローンを組んだ例がない。 難しいだろう」との回答でした。

やはり、外国人が住宅ローンをベトナム現地の銀行と組むのは相当難しいようです。もしローンを組むのならベトナムの銀行で組むことになるので当然ですがベトナムに住んでいることが前提になります。現状では日本人がローンを組むことは難しいようです。

ベトナム人の名義でローンを借り、借りる本人は利子などを含めての返済を仲介人のベトナム人にしてもらい、そのベトナム人が銀行に返済することも法律上は可能です。しかしその場合、双方ともに大学卒業していなければならなかったり、代理人のベトナム人に多くの書類の提出が求められます。様々な条件が課せられるため、この方法でローンを借りるのは、代理人とのトラブル等も予想されますしあまり勧められるものではないです。

日本の銀行でローンを組みベトナムの口座に送金は可能

前述のように、外国人が住宅ローンをベトナムの銀行と組むことは相当難しいです。ただし、ベトナムに居住していなくてもベトナムの銀行口座を開設することはできます。(銀行口座の開設方法について詳しくはこちら)
外国人はそれぞれの国の銀行で住宅ローンを組むことができ、ベトナムで開設した口座へ送金することができます。現状、ベトナムでの不動産投資を検討されている方がローンを組む場合、こちらの方法をとるのが現実的な選択肢となるでしょう。

将来的にはローンを組めるようになる?

将来的に法律が明確になればローンを組めるようになる可能性が出てくるでしょう。その時は、顧客の収入や不動産を購入する目的などが考慮され、ローンの審査が行われることが予想されます。

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2015年、外国人の不動産投資が大幅に解禁された法律「ベトナム改正住宅法」の要点 @ベトナム・ハノイで不動産投資

シンチャオ、こんにちは!
今回は、2015年7月に施行された「ベトナム改正住宅法」について解説してみたいと思います。住宅法の改正によって何が変わったのか、ポイントを3点に絞って説明したいと思います。

1:外国人の不動産投資の条件が緩和

「ベトナム改正住宅法」によって外国の企業、組織、外国人のベトナムにおける不動産投資の条件が大幅に緩和されました。具体的には、ベトナムに入国を許可された外国人なら住宅を所有することができ、賃貸も条件付きで可能となります。また、購入できる物件は、新しい住宅建築プロジェクトにおいてのみです。既存の一般住宅では原則的に認められません。
つまり、日本人の場合は観光目的の場合、15日以内であればビザなしで入国できるため物件の購入が可能になったということです。しかし、物件購入時に入国スタンプの確認を求められるので、必ず1度は現地に行く必要があります。

2:所有権の制限が決められた

住宅法改正により、物件によって明確に所有権の制限が規定されました。具体的には、集合住宅、マンション1棟について30%まで、低層マンションであれば10%まで所有することができます。戸建の場合は1つの行政区、町村で250戸まで所有が認められており、賃貸に出すことも可能になりました。所有権の有効期間は50年間ですが、その後、政府に申請することによって所有権の更新が一度だけ可能になりさらに50年更新することができます。

3:マンションでの飲食店運営が許可された

住宅法改正によって分譲マンションでのレストランやバーなどの飲食店、カラオケの運営が認められました。しかし2つ条件があります。それは、建物に付随する営業用のスペースで運営すること、断熱・防音ユニットを取り入れることです。営業用のスペースでは、火災や爆発を起こしやすい事業や、環境汚染につながるあらゆる事業を禁止しています。
住宅法改正によって、ベトナム不動産市場が一定の制限はあるものの、大幅に開放されました。ホーチミンやハノイでは、地下鉄や鉄道などのインフラ建設や住宅、商業施設開発案件が目白押しとなっている今、ベトナムでの不動産投資を検討してみることをオススメします。
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ベトナムで部屋を借りるとき、"敷金","礼金"はどうなのか?気になるその相場 @ベトナム・ハノイで不動産投資

シンチャオ、こんにちは!

今回は、ベトナムで敷金、礼金はあるのかという疑問に答えてみます。

結論から言いますと、
ベトナムでは敷金のみで礼金はないです。

一般的に敷金は、家賃1〜3ヶ月分の値段が相場です。

ベトナムではデポジットと呼ばれる保証金、手付金と捉えられている制度があり、賃貸契約が終了する時に未払いの金銭や、借主の責任による物件の損傷などに対する費用に充てられるようです。特にそういった問題がなければ、敷金は物件の契約満期に返金されます。ただし、契約期間中の解約時には返却されないので注意が必要です!

それでは、ベトナムで賃貸を借りる際、あるいは貸し出しを検討する際に知っておきたい相場はどれほどなのでしょうか。一般的には、賃貸の契約期間によって敷金(デポジット)の額が変わってくることが多いようです。

ハノイのある物件の具体的な例を挙げておきます。

一年契約:デポジット2か月分、前家賃1か月分、礼金なし
半年契約:デポジット1か月分、前家賃1か月分、礼金なし

この物件のように契約期間が長い場合のほうが、あらかじめ多くの敷金、デポジットを用意する必要があるようです。もちろん物件によって必要なデポジットは異なりますが、ハノイの場合、物件の家賃相場はエリアによってだいぶ事情が変わってきます。

ハノイの家賃相場について詳しくはこちらの記事をみていただければと思います。

ベトナム・ハノイでは、「ハノイ市拡大計画」によって大型の不動産開発案件が目白押しの状況です!(ハノイ市拡大計画について詳しくはこちら)

ベトナムでの不動産投資を検討されている方は、物件を所有して賃貸として貸し出す際にこういった情報を参考にしていただけると幸いです。

 

 

 

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ベトナムの大手銀行「Vietcombank(ベトコムバンク)」で口座を開設する方法@ベトナム・ハノイで不動産投資

シンチャオ、こんにちは!

今回はベトナムでの銀行口座の開設方法について解説します。

ベトナムでの不動産投資をする際に、日本からの送金があったり、多額の現金を持っていくのが怖い..といったときに必要になってくるのが銀行口座です。銀行にもよりますが、短期滞在でも口座開設が可能な所もあるようなので、ぜひ口座開設の流れを把握しておきましょう。ここではベトナムの大手金融機関「Vietcombank」(ベトコムバンク)での口座開設手続きの手順を説明したいと思います。

外国人が口座開設に必要なもの一覧

・パスポート
・入国、滞在を証明するもの(入国ビザ、一時滞在許可証、労働許可証など)
・口座開設、キャッシュカード発行手数料:合計10万VND (日本円で約525円)

必要なものを揃えたら手続きに行きましょう。

銀行での手続き

銀行に行くと、日本の大手銀行と同じように来店目的を選択する機械があります。口座開設のアイコンを選択し、番号札を受け取ります。自分の番号が呼ばれたら、窓口に向かいます。窓口で申し込み用紙を渡されるので、それに必要事項を記入していきます。ベトナム国内で働いていない限りは、ベトナムの通貨、ベトナムドン立て口座のみ開設が可能です。キャッシュカードやインターネットバンキングはオプションで申し込むことができます。事前にこちらのページからプリントアウトし記入したものを持参しても大丈夫です。キャッシュカードはオプションになっていますが、カードがあれば街中にあるATMで出金が簡単にできるので申し込んだほうがいいでしょう。

カードの受け取りへ

キャッシュカードの受け取りは通常、口座開設から約1週間後となります。連休をはさんでしまう時期であると10日ぐらいかかることもあるようです。手続きの際に、何日以降に取りに来てくださいと書かれた引換書をもらいますので、忘れずに保管しておきましょう。そして、指定された日時にキャッシュカードを受け取りに行きましょう。手続きの際に受け取った引換書とパスポートを忘れずに持って行って下さい。店舗に入ったら機械で番号札を取って、窓口でキャッシュカードの受け取りの旨を伝えます。書類にサインなどをして、キャッシュカードを受け取れば、街中のATMが使えるようになります。

口座開設の手続きの申請からキャッシュカードの受け取りの流れは以上です。
ベトナムに滞在される方、不動産投資を検討される方は知っておいて損はないと思うので参考にしていただけると幸いです。

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日本でいう権利書、登記簿謄本にあたるベトナムの「レッドノート」とは?手続き、費用を解説@ベトナム・ハノイで不動産投資

シンチャオ、こんにちは!
今回は、ベトナムで外国人が開発業者、ディベロッパーから不動産を購入する際にやるべき手続きのひとつ、登記について解説してみたいと思います。もし説明が分かりづらかったり、疑問点があればお問い合わせいただけると幸いです。まず最初に知ってもらいたい用語があります。ベトナムで不動産投資を検討している外国人が知っておきたいキーワード「レッドノート」です。

「レッドノート」とは?

「レッドノート」とは日本でいう購入済みの不動産の「権利書」または「登記簿謄本」にあたるものになります。レッドノートを日本語に訳すと「土地使用権証明書および家屋所有権証明書」となります。このノートに買主の名前、所有している土地と建物の大きさ、大まかな地図が記載されます。レッドノートが発行され役所のサイン、印鑑が捺印されて始めて、物件の所有権を主張することができます。
レッドノートは必ずしも発行する義務はないのですが、所有権を証明する公的な書類ですので物件の信用性に大きく関わるものです。このノートが有るかないかで、後々に売買を検討した際に、売買価格に差がでてきます。

「レッドノート」発行のための手続き、費用

さてこの「レッドノート」を発行するために必要な登記の手続きですが、ディベロッパーから物件を購入する際に、ディベロッパーが買主の名前で所有権を含めた手続きのサポートをしてくれます。そのため、買い手は特定の料金を支払うだけで登記の手続きができます。その特定の料金の相場ですが、USD50~100 (日本円で約5,876円〜11,752円,1/19時点の為替レートでの計算)となっています。
買主と売主とのサイン契約が完了した約2年後にレッドノートを受け取ることができますこれは所有権を得るための証明書になります。もしも、特定の料金を支払っていなかったり、物件購入代金以外の税金や手数料等の諸経費が未払いであった場合、レッドノートは交付されません。全ての手続き、支払いを完了した者にしか交付されません。
また、レッドノートがあれば最長50年の契約ができ、さらに手続きを踏めば50年の契約更新、つまり物件を最長100年保有することができます。

現状では、外国人に対してレッドノートが交付された事例が少ないため不透明な部分も残されています。2015年7月の改正住宅法施行後から約半年、ベトナムでは役所や役所の担当者レベルまで手続きのステップを理解し、円滑な手続きができるようになるまでは相当な時間を要することになると思われます。今後、レッドノートの発行事例をチェックしていき不透明な部分を探っていきたいと思います。

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ベトナムで土地の所有は許される?知っておきたい所有権、借地権の制限について@ベトナム・ハノイで不動産投資

シンチャオ、こんにちは!

今回は、ベトナムで不動産投資をする際の基本的な知識のひとつ、「所有権」、「借地権」についての情報をシェアしたいと思います!

ベトナムでは土地の所有は法律上許されていません。2016年1月現在、土地の所有は許されてはいないのですが、土地を借りること「借地権」は認められています。

ベトナムへの入国許可を持つ外国企業や外国人であれば、集合住宅、マンション1棟について30%まで、低層マンションであれば10%まで所有することができます。

戸建の場合は1つの行政区、町村で250戸まで所有が認められており、賃貸に出すことも可能になりました。
所有権の有効期間は50年間ですが、その後、政府に申請することによって所有権の更新が一度だけ可能になりさらに50年更新することができます。なんとつまり100年間の保有が認められることになりました果たして100年も物件を所有する人はいるんでしょうか!?

ベトナム国内では2014年辺りからコンドミニアムの着工がハイペースで進んでいたり、ベトナム人の富裕層が外国人への転売を目的として購入していることが多くなっています。

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(ハノイに建つ新プロジェクト「SunSquare」完成予定は2016年。現在、完成に向けて建設中です。詳しくはこちらの別記事にて)

外国人が不動産投資ができるようになった今、多くの外国人がベトナムまで足を運び物件や土地の視察に来てディベロッパーに実際に話を聞きに来ているそうです。値上がりが見込めるプロジェクトも建設中だと聞きます。

このような事情を踏まえて、ベトナムの不動産投資は「買い」なのか?ベトナムの不動産と言っても、ホーチミンとハノイでは状況はどうなのか?地方都市の方がチャンスはあるのか?今後こういったことを含め注意深く市場の動向を見守っていく所存です。

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ベトナムで不動産が購入できるように!所有権、申し込み金、手付け金、契約についてサクッと解説 @ベトナム・ハノイで不動産投資

シンチャオ、こんにちは!

毎回紹介しておりますハノイの物件ですが、以前までは法律により外国人はベトナムで物件を購入することはできませんでした。

そして、今年2015年7月、改正された住宅法が施行されました!

「ベトナム改正住宅法」について詳しくは2015年、外国人の不動産投資が大幅に解禁された法律「ベトナム改正住宅法」の要点 @ベトナム・ハノイで不動産投資にて説明しています。

これにより、企業など外国の組織と外国人に対する住宅の所有制限が一部緩和されました。

今回はこの外国人がベトナムで不動産を購入する際の法律について少しお話しします。

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〇所有権について

ベトナムへの入国を許可された外国人であれば、所有権を得ることができます。

ただし、マンション1棟につき30%まで、低層マンションは10%まで、

また、テラスハウスや戸建の場合は1行政区につき250戸まで、と制限はあるようです!

 

所有権の有効期間は50年だそうですが、その後手続きをすればその後も50年更新できるそうです^^

 

〇申し込み金について

日本ではマンションや家の購入の際、一般的に10万円を支払いますが、

ベトナムにはこの申し込み金という存在は一般的ではないようです。

もちろん申し込み金のある不動産会社もあります。

ですがその金額は不動産によって大きく変わるそうです!

 

 

〇手付け金(deposit)について

手付け金はあります。

基本的にはほとんどの不動産は手付け金を支払う必要があります。

その相場は物件によってまた変わってきますが、物件価格の10%~50%の様です。

 

〇申し込み後(手付け金契約後)、いつまでに契約すべきか

こちらも不動産によって期限が変わってきます。

日本の場合、こちらも物件によっては変わりますが1週間が一般的な期限です。

ベトナムは、まず契約の前に手付け金の契約があるそうで、

その手付け金の契約をした後5日営業日以内に契約をする不動産もあれば、

 

1か月以内に契約をする不動産もあります。

 

日本のようにすべての手続きが一般的に決まっている訳ではなく、その不動産不動産によって様々な違った決まりがあるようです!

それぞれの不動産の決まりをしっかり把握した上で契約を結ぶことが大切になってきます。

この記事で大まかな契約までのステップ、法律の内容を把握してもらえると幸いです。